• Varför besiktiga sitt hus
  • Tillvägagångssätt vid en överlåtelsebesiktning
  • Vad är ett dolt fel
  • Är det bra med dolda fels försäkringar
  • Våtrum nya regler
  • Säkra vatteninstallationer
  • El-installationer
  • Sotning och skorstenar
  • Oljepanna oljetank
  • Bygglov vad krävs
  • Upphandlingar för småhus mallar RO formulär
  • Byggnormer historiskt

 


Varför besiktiga sitt hus 

Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt jordabalken kapitel 4 § 19. Överlåtelsebesiktningen minskar därmed risken för en framtida tvist mellan köpare och säljare.

 

Hur går en överlåtelsebesiktning till Överlåtelsebesiktning genomförs av en certifierad eller godkänd besiktningsman. Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnar, exempelvis ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande. Därefter genomförs en okulär besiktning, som innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga.

 

Undersökningen omfattar byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och mark kring huset kontrolleras. Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att instrument och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden. Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys, där även en motivering lämnas.


Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning. I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt uttryckliga medgivande till utredningen. Vad omfattas inte av besiktningen?
Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår inte heller.

 

Vidare ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.


Vad är ett dolt fel

När du köper en bostad är det svårt att själv avgöra i vilket skick fastigheten eller bostadsrätten befinner sig. En fastighet köps i befintligt skick enligt Jordabalkens regler och detsamma gäller bostadsrätter enligt Köplagens regler. Det betyder att säljaren inte är ansvarig för fel som du själv borde ha upptäckt vid en undersökning och att du som köpare har en långtgående undersökningsplikt. Det är därför klokt att anlita någon som yrkesmässigt utför fastighetsbesiktningar. Som köpare har du skyldighet att undersöka och kontrollera den fastighet du ska köpa. Som köpare är kraven på din kunskap och noggrannhet vid besiktningen högt ställda.

 

Fel och brister i fastigheten som du vid en noggrann och ingående undersökning har möjlighet att upptäcka eller borde ha "förväntat dig", med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning kan säljaren inte göras ansvarig för. Normalt är det inget krav att du som köpare måste göra ingrepp eller åverkan i byggnaden men upptäcker du något som kan tyda på att ett fel föreligger är du skyldig att utreda den bakomliggande orsaken till felet.

 

Köparens undersökningsplikt innebär mer än att bara gå runt och titta och omfattar allt som är möjligt att se på. Dolda fel är väsentliga fel och brister som inte kan upptäckas varken av dig, säljaren och anlitad besiktningsman. Du ska inte heller haft anledning att misstänka att felet fanns med hänsyn till fastighetens pris, ålder och skick. I princip är den typ av dolda fel som säljaren har slutligt ansvar för, brister i byggnadens konstruktion eller utförande, så kallat byggfusk. Säljaren har under normala omständigheter 10 års ansvar mot köparen för så kallade dolda fel. Om du och säljaren inte kommer överens om ersättning trots att du anser att felet kan betraktas som dolt, måste i många fall en jurist kopplas in och slutligen kan tvisten leda till prövning i domstol.

 

Om du anlitat en professionell besiktningsman har du sannolikt lättare att hävda att du uppfyllt din undersökningsplikt på ett fullgott sätt. Det är också viktigt att veta att den ersättning som säljaren eventuellt blir tvungen att betala ut till dig inte omfattar en eventuell standardförbättring som åtgärdandet av felet kan leda till. Det är inte meningen att du ska få en bättre fastighet än vad du hade anledning att räkna med vid köpet.

 

Några punkter som bör undersökas extra noga är följande:

Utrymmen i grund, källare och övriga biytor som ej är att betrakta som bostadsyta

Fukt på golv och väggar i källarutrymmen

Sprickbildningar i fasad och grund

Yttertakets skick

Brunnar - vattenmängd och vattenkvalitet

Rötskador

Skorsten och murstock

El- och vattenledningar

Värmeanläggning

Isolering

Övriga byggnader på fastigheten

 


 

Våtrum nya regler

 

Våtrum utförda med kartonggips och rollat tätskikt och som inte uppfyller branschreglerna BBV 2007:1 är enligt SP ( Sveriges Provnings- och Forskningsinstitut) en riskkonstruktion pga. att ångtätheten i tätskiktet inte är tillräcklig vilket innebär att fukt kan tränga igenom tätskiktet och kan eller har orsakat fuktskador i bakomliggande konstruktioner. Se länkar till gvk samt pers branschregler.

 


 

En säker vatteninstallation

 

Vatteninstallation är en installation som är utförd enligt gällande installationsregler, av legitimerade montörer och arbetsledare anställda i ett Auktoriserat VVS-företag och där föreskrivna kontroller är genomförda och intyg överlämnat till beställaren. 

Branschreglerna infördes i september 2005 och är framtagna av VVS-branschen i samråd med leverantörer och försäkringsbolag. Arbetet har fått finansiellt stöd av SBUF, Sveriges Byggutvecklingsfond.

Säker Vatteninstallation är ett initiativ från VVS-branschen för att minimera risken för vattenskador, legionella, brännskador och förgiftning orsakade av vatteninstallationer. 

Branschreglerna ägs och förvaltas av Säker Vatten AB.
 
Intyg på installationen
Branschreglerna ställer krav på installationen och de företag och personer som utför dem samt ger beställaren en ökad trygghet i form av särskilt kontrollintyg för installationen. Branschreglerna kan delas in i följande delar: Installationsregler, kontroll och intyg Monteringsanvisningar Auktorisation av företag Branschlegitimation för VVS-montörer och arbetsledare

 


El-installationer tips och checklista

 

Installera jordfelsbrytare, den bryter strömmen snabbt om en apparats hölje skulle bli strömförande.

Ta för vana att vara hemma när maskiner går så ökar chansen för att upptäcka bränder eller läckage i tid.

Köper du en begagnad elektrisk produktbör de granskas av en fackman innan du använder dem.

Köp enbart apparater med CE-märkning.

Utomhusbelysning ska vara avsedd för utomhusbruk och anslutas till jordat uttag.

Anlita alltid en behörig elinstallatör till nya fasta installationer.

Kontrollera att alla sladdar är hela. Samma sak med stickkontakter och strömbrytare.

Undvik "fågelbon" där sladdar rullar ihop sig till ett näste.

Undvik att använda många grenkontakter då det kan ge överbelastning.

Alla uttag utomhus samt i kök, dusch- och badrum samt källare bör vara jordade.

Var aldrig barfota när du arbetar med elapparater utomhus.

Undvik att använda apparater avsedda för inomhusbruk utomhus. Om du använder dammsugaren utomhus, till exempel för att städa bilen, eller en brödrost på altanen så får apparaterna inte utsättas för fukt/dagg.

 

Kontrollera dina proppar/automatsäkringar. Blir någon av dem ofta varm bör du minska antalet apparater som är kopplade till proppen/ säkringen. Ta hem en behörig elinstallatör för kontroll.

Rengör torktumlarens filter regelbundet.

Gör hemmet barnsäkert. Se till att alla uttag även grenuttag har petskydd och håll sladdar utom lekräckhåll.

TVn måste ha tillräcklig ventilation så att den inte överhettas. Sätt inte levande ljus eller levande blommor ovanpå den. Använd rätt sorts lampa i armaturer. Skaffa brandvarnare.


Sotning och skorstenar

 

Räddningstjänstlagen (Räl) heter den lag som påbjuder sotning i Sverige.
Dess 17§ säger att Sotning och Kontroll av eldstäder och rökkanaler skall utföras i varje kommun. Kommunen har att tillsätta en skorstensfejarmästare som sedan har "monopol" på sotningen i kommunen.
Statens Räddningsverk fastställer hur ofta sotaren skall komma på besök hos Dig. För att sotningen och kontrollen skall kunna utföras krävs tillträde till Din fastighet/lägenhet. Du ansvarar för att tillträde anordnas den dag och tid som sotaren meddelat. Om Du är förhindrad eller har önskemål om att få besök annan tid den dagen än den aviserade, kan Du ta kontakt med sotningskontoret i god tid, d.v.s så snart Du mottagit aviseringen.

Hur ofta skall det sotas och kontrolleras
Statens räddningsverks föreskrifter om sotnings- och kontrollfrister.

SRVFS 1996:6
Utvalda delar. 
1 § Dessa föreskrifter innehåller bestärmmelser om hur ofta sotning (rengöring och kontroll) och kontroll enligt 17 § räddningtjänst lagen (1986:1102) skall utföras.
Enligt 22 § räddningtjänstförordningen får kommunen mcddela föreskrifter om kortare frister.

Frister:
Åtta veckor
vedpannor, vedspis i restaurangkök.

Sexton veckor
keramiska vedpannor mea ackumulatortank, pellets, köksspis i enskilt hushåll, oljepannor över 60 kW, imkanal i restaurangkök.

Ett år
oljepanna högst 60 kW, lokaleldstad för uppvärmning, imkanal i uppvärmningskök.

Två år
särskilda oljepannor typ Pulsonex, större panncentraler med kontinuerlig övervakning av kvalificerad personal.

Tre år
lokaleldstad för trivseleldning, imkanaler i bostadskök system F och FT, eldstäder i fritidshus, gaseldning.

Sex år
imkanaler i bostadskök system S,
imkanaler i fritidshus.

9 § En eldstad och en rökkanal som inte använts under tre år skall kontrolleras innan den tas i bruk.


Byggnadslov, när måste det finnas och vad är undantaget?

Nya regler from 2014-07-01:

Läs mer här angående nya regler från Boverket:

Ombyggnad eller tillbyggnad av befintlig byggnad som ingår i en detaljplan med särskilda undantag

väsentlig ändring av byggnads inre konstruktion

väsentlig ändring av byggnads fasad

ändring av användning

nöjespark, idrottsplats, campingplats

skjutbana, motorbana

småbåtshamn med plats för fler än 15 båtar

fast cistern över 10 m3

mast vars höjd överstiger 25 meter

torn avsett för allmänheten

vindkraft för fler än 3 hushåll

staket i rågräns vars höjd överstiger 1,5 meter

uppförande eller ombyggnad av eldstad eller rökkanal i byggnad

uppställande av husvagn längre än 2 mån. då denna skall användas som bostad, affärslokal eller liknande

fast angöring av fartyg eller anläggning på vatten om anläggningen skall användas som bostad eller liknande för längre tid än 2 mån.

 

Upphandlingsdokument vid ombyggnader RO-formulär

 

RO 05 - Avtal för bl.a. reparationer och ombyggnader åt privatpersoner

Sveriges Byggindustrier, Konsumentverket och Villaägarnas Riksförbund har enats om ett nytt avtal för reparationer och ombyggnader m.m. RO-formuläret med tillhörande Allmänna bestämmelser – RO 05 (version 2). De ersätter formuläret Anbud och avtalsbekräftelse, även kallat ROT-formuläret, med tillhörande Allmänna bestämmelser.

Precis som tidigare avser avtalet ett område som regleras av tvingande lagstiftning, konsumenttjänstlagen, vilket innebär att avtalsvillkor som är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne. 

Avser andra konsumententreprenader än ”småhusentreprenader”

Gränsdragningen mellan småhusentreprenader och övriga konsumententreprenader har sedan konsumenttjänstlagen ändrades vid årsskiftet fått stor betydelse. Med småhusentreprenad avses uppförande eller tillbyggnad av en en- och tvåfamiljshus. Alla andra arbeten på sådana hus, som t.ex. ombyggnad eller reparationer är således inte att betrakta som småhusentreprenader. För småhusentreprenader gäller särskilda bestämmelser – 51-61 §§ i konsumenttjänstlagen, som bl.a. förbjuder förskott; bestämmelser som inte gäller för övriga konsumententreprenader.    

RO-formuläret och Allmänna bestämmelser – RO 05 (version 2) är således tänkt att användas vid andra konsumententreprenader än småhusentreprenader, exempelvis reparationer och ombyggnader. Vid småhusentreprenader bör ABS 05, Entreprenadkontrakt (ABS 05) och Ändringar och tilläggsarbeten (ABS 05) användas. 

En entreprenad avseende såväl tillbyggnad som ombyggnad kommer därmed att omfattas av olika tvingande regler (tillbyggnaden av 1-61 §§ konsumenttjänstlagen och ombyggnaden av 1-50 §§ samma lag). I en sådan entreprenad kan det därmed bli aktuellt med två avtal.

Konsumenttjänstlagen (1985:716)

Hantverkarformuläret 09

Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader ABS 09

 

 

Byggnormer historiskt

 

Byggnadsordningar år 1725, behandlar brandkrav

 

Byggnadsordningar år 1734, brandkrav och sanitära problem

 

Byggnadsstadga år 1874, (SFS 1874:25) behandlar avstånd mellan husen, brandkrav, luftväxlingar samt sammanhängande plan för vattnets avledning.

 

Byggnadsstadga år 1931, utomhusplan bestämmelser

 

Byggnadsstadga år 1947, byggnadsnämnden, länsstyrelsen råd och anvisningar

 

Byggnadsstadgan, BABS 1950, (1950:1 byggnadsstyrelsens publikation) föreskrifter av väsentlig teknisk natur av de olika byggnadsdetaljerna

 

Byggnadsstadga, BABS 1960, kritisk stadga eftersom den endast var av rådgivande karaktär för den enskilde och myndigheter

 

Byggnadsstadga, SBN 1967, grundläggande föreskrifter utformades som rådgivande och bindande i två olika spalter, skärpta regler om dränering år 1974

 

Byggnadsstadga, SBN 67-1975, en större revidering med skärpta krav på byggnadens grundläggning och värmeisolering. Trädde i kraft 1 juli 1976

 

Byggnadsstadga SBN 1980, en skärpning om kraven på byggnadens fuktskydd, reglerna trädde i kraft år 1982

 

Plan och bygglagen (SFS 1987:10) trädde i kraft 1 juli 1987 och ersätter byggnadslagen 1947:385, 1959:612, 1976:666. År 1989 gav boverket ut nybyggnadsregler av föreskrifter och allmänna råd

 

Byggnadsstadga år 1993 utgav boverket föreskrifter allmänna råd. BFS 1993:57, BBR 94:1, BFS 1993:58, BKR/BBR 94:1 därefter har reviderade/ändringar i utgåvor framtagits.

 

Första AMA (allmän material och arbetsbeskrivning) år 1950 som sedan har följts av AMA 1972 och senast 1983, en revidering gjordes år 1992